전세→월세 전환 못하고···5% 넘으면 감액 요구 가능
전세→월세 전환 못하고···5% 넘으면 감액 요구 가능
  • 이론경제
  • 승인 2020.07.31 10:54
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- 임차인 동의 없으면 월세 전환 못해
- 5% 초과 합의했어도 조정 요구 가능

 [7월 31일 오늘부터 시행되는 임대차 관련 법률 정리]

31일부터 임대차3법 중에서 계약갱신청구권제와 전월세상한제가 즉시 시행된다.

국토교통부가 내놓은 자료를 보면 세입자(임차인)는 전세계약 만료 6개월~1개월(12월10일부터는 6개월부터 2개월)전 까지 계약갱신을 요구할 수 있고 증액 임대료는 직전 임대료의 5%를 못 넘긴다.

아울러 기존 임대차 계약이 전세인 경우 세입자가 계약갱신권을 행사하면 월세로 전환할 수 없다. 단 임차인이 수용하면 가능하다. 전세의 월세 전환 통로를 일부 막아 놓은 셈이다.

임대인과 세입자간 분쟁 불가피30일 국회 본회의에서 전월세상한제와 계약갱신청구권을 도입하는 내용의 주택임대차보호법이 통과되고 있는 모습.
임대인과 세입자간 분쟁 불가피30일 국회 본회의에서 전월세상한제와 계약갱신청구권을 도입하는 내용의 주택임대차보호법이 통과되고 있는 모습.

Q. 세입자는 언제부터 집주인에게 계약갱신을 요구할 수 있나?

- 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지다. 예를 들어 만료일이 11월15일 이라면 10월 15일까지 가능하다. 다만 법 개정에 따라 12월10일부터는 6개월 전부터 2개월 전까지로 단축된다는 점에 유의해야 한다.

Q. 갱신요구권은 몇회 부여되나?

- 1회(2년) 보장된다. 다만 명확한 의사를 표시하지 않고 묵시적으로 연장되는 경우에는 권리가 인정되지 않는다는 점에 유의해야 한다. 개정 법률에 따른 계약갱신요구권 행사의 명확한 의사표시(내용증명 등)를 하는 경우로 한정된다.

Q. 법 시행(7월31일) 이후 계약 잔존기간만 있으면 무조건 요구 가능한가?

- 가능하다. 하지만 계약기간이 1개월 이상 남아야 한다. 즉 7월31일부터 8월30일 사이에 계약이 만료되는 계약은 세입자의 권리가 인정되지 않는다.

Q :법 시행 이후에 계약기간이 만료되는 경우 임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 갱신을 거절하고, 제3자와 새로운 임대차 계약을 맺어도 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있는지?

- 불가능하다. 이번 개정 법률은 존속 중인 계약에도 계약갱신요구권을 부여하되 법적안정성을 위해 제3자와 계약이 먼저 체결된 경우에는 예외적으로 갱신요구권을 부여하지 않는 부칙 적용례를 두고 있다. 다만, 임대인은 법 시행 이전에 제3자와 계약을 체결했다는 사실을 명시적으로 입증할 수 있어야 한다.

Q :임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 임차인과 합의를 통해 이미 계약을 갱신한 경우에도, 개정 법률(5% 임대료 증액상한 적용)에 따른 계약갱신요구를 할 수 있는지?

- 가능하다. 임대료를 5% 미만으로 조정 가능하다. 만약 8% 올려주기로 했다면 3% 돌려 받을 수 있다. 단 돈을 이미 준 경우는 복잡해 질 수 있다. 아울러 임차인은 5% 이상 올린 금액을 그대로 받아 들이고, 계약기간 만료 시점에 계약갱신청구권을 행사할 수도 있다. 즉 5% 미만으로 조정하거나 기존 계약을 유지하면서 나중 만료 시점에 갱신을 행사할 수 있는 것 중 하나를 선택할 수 있다. 아래는 국토부가 예시로 든 내용이다.

Q. 세입자가 계약갱신청구권 행사했는데 집주인이 전세->월세 전환을 요구하는 경우는

- 개정 법률상 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일해야 한다. 즉 전세->월세 전환은 안 된다. 물론 세입자가 수용한다면 가능하다. 이때도 5% 증액 상한은 지켜야 한다.

Q 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 경우에는 어떤 것들이 있는지?

- 본인은 물론 직계존비속이 거주하는 경우 등 가능하다. 아울러 임차인이 고의도 주택 일부 등을 파손했을 경우도 가능하다. 임대인의 직접 거주 사유가 허위인 경우에는 임차인은 개정 법률에 따라 손해배상을 청구 할 수 있다. 손해배상액은 계약 체결 시 임대인과 임차인 간 합의한 금액이 우선이다. 계약 체결 시 합의금도 특약조항에 넣는 것이 좋다. 단 합의가 이뤄지지 않을 경우 법정 손해배상 예정액 중 가장 큰 금액으로 한다.

Q. 집주인이 계약갱신청구권을 행사한 임차인 거주 주택을 매도할 수 없나

- 매도할 수 있다.

Q 전·월세 상한을 정하는 주체는 누구인가.

- 특별시와 광역시, 특별자치시·도다. 이들이 조례를 통해 시·군·구 등 행정구역별로 정하도록 할 수 있다. 조례에 따라 자치구뿐 아니라 동별로 정할 수도 있다. 정부와 지자체 간 협의를 통해 지자체별 임대료 상한 발표 일정을 논의할 계획이다.

한편 임대차 3법 중 나머지인 전월세신고제는 준비 기간을 거쳐 내년 6월 1일 시행된다. 그외 2개 법안은 31일 국무회의를 거친 후 바로 시행된다.


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